W jakie mieszkania opłaca się inwestować w Katowicach?

Kupno mieszkania pod wynajem wciąż stanowi jedną z najbardziej popularnych form inwestowania kapitału. Analiza rynku najmu w Polsce pokazuje, że jedną z ciekawszych lokalizacji stanowi aglomeracja śląska. Wynika to z faktu, iż m.in. w Katowicach występuje szczególnie atrakcyjna relacja stawek za wynajem do cen nieruchomości, czego efektem jest wysoka opłacalność inwestycji.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?

Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania pod wynajem inwestor powinien wnikliwie analizować lokalny rynek nieruchomości pod kątem przewidywanej rentowności inwestycji oraz potencjalnego ryzyka. Opłacalność inwestycji ściśle uzależniona jest od prostej do określenia kalkulacji związanej z relacją kosztu nabycia mieszkania do dochodu, który następnie zostanie generowany z jego dalszego wynajmu. W tym momencie należy zwrócić szczególną uwagę na specyfikę katowickiego rynku nieruchomości.

Największe miasto Górnego Śląska cechuje się wysoką podażą mieszkań z rynku wtórnego oraz umiarkowanym przyrostem liczby nowych mieszkań. Średni poziom cen na rynku pierwotnym oscyluje w granicach 9008. zł/m kw. podczas gdy mieszkania „używane” na rynku są dostępne nawet za mniej niż 6202 zł/m kw. Oprócz tego, na katowickim rynku nieruchomości odnotowuje się stosunkowo niewielki poziom wahań cenowych, co świadczy o pewnym zrównoważeniu rynku.

Jak kształtują się ceny mieszkań?

Analizując poziom stawek za wynajem mieszkania w Katowicach można dostrzec, że ceny najmu nie są radykalnie niższe w porównaniu z innymi większymi polskimi miastami. Średnia cena wynajmu katowickiego mieszkania trzeba przeciętnie zapłacić ok. 2292 zł. Oznacza to, że stawka za wynajem podobnego mieszkania w Krakowie to koszt około 2855 zł. Jak widać, nieproporcjonalnie więcej środków w zestawieniu z Katowicami trzeba przeznaczyć na zakup mieszkania położonego w Krakowie.

Koszt zakupu mieszkania w Krakowie jest o ok. 40 proc. wyższy, przyjmując, że średnia cena m kw. dla nowego mieszkania w Krakowie wynosi 12173 zł. Z powyższego rachunku wynika, że Katowice stanowią atrakcyjną lokalizację dla inwestycji zakładającej zakup lokali mieszkalnego pod wynajem. Nie oznacza to jednak, że inwestycja tego typu w tej części kraju pozbawiona jest całkowicie ryzyka oraz stanowi gwarancję pewnego zysku. Istnieją zagrożenia, do których należeć może m.in. problem z utrzymaniem ciągłości najmu. Rynek najmu w miastach takich jak Kraków, Warszawa, Wrocław w znaczący sposób „napędzany” jest przez studentów. Według informacji podawanych przez GUS, w Krakowie stacjonarnie kształci się ok. 129,2 tys. osób.

Czy warto zainwestować w rynek mieszkaniowy w Katowicach?

Wiele z tych osób jest na co dzień najemcami, którzy kształtują popyt na rynku. W przypadku Katowic sytuacja wygląda nieco inaczej, ponieważ ośrodki akademickie rozproszone są na obszarze całej aglomeracji. Tym bardziej inwestorzy, którzy planują inwestycję w mieszkanie pod wynajem w Katowicach powinni mieć na uwadze atrybut lokalizacji. Z pewnością umiejscowienie inwestycji w pobliżu większej uczelni w pozytywny sposób rozwiąże problemy z utrzymywaniem ciągłości najmu w przyszłości. Analizując mapę Katowic pod względem cen nieruchomości oraz stawek za wynajem można zauważyć, że rentowność najmu kształtuje się niejednorodnie na obszarze całego miasta. W zależności od lokalizacji poziom rentowności wynosi w Katowicach od 5 do blisko 7 proc.

Co ciekawe atrakcyjną dzielnicą do zainwestowania okazuje się np. Śródmieście, w którym ceny lokali mieszkalnych na podstawie danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynoszą ok. 11080 zł/mkw. Poziom rentowności dla lokali 2-pokojowych oszacowano w tej części miasta na poziomie 6,4 proc. przy założeniu, lokal wynajęty jest przez okres 10 miesięcy w ciągu roku, a po stronie kosztów właściciela znajduje się ryczałtowy podatek dochodowy 8,5 proc., ubezpieczenie oraz dodatkowe nakłady jakie wiążą się  utrzymaniem nieruchomości. Tymczasem wynajem mieszkania 2-pokojowego wynosi w tej dzielnicy ok. 2300-2600 zł, a więc praktycznie tyle samo jak w przypadku tańszych dzielnic Krakowa.

Warto także podkreślić, że centralna część Katowic w ostatnim czasie intensywnie się rozwija, więc ceny nieruchomości w tej części miasta mogą z biegiem czasu wzrastać. Innymi rejonami miasta, które ze względu na poziom rentowności powinny wzbudzić zainteresowanie inwestorów są Dąb (6,3 proc.), Kostuchna (6,1 proc.) oraz Nikiszowiec (5,8 proc.), w którym ceny mieszkań mimo zabytkowego charakteru dzielnicy wciąż utrzymują się na bardzo niskim poziomie. Niższą rentowność na poziomie 4-5 proc. można z kolei odnotować w przypadku katowickich osiedli z „wielkiej płyty”, które cieszą odpowiednio mniejszą popularnością wśród najemców.

Wszelkie materiały promocyjno-reklamowe mają charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowią one podstawy do wzięcia udziału w Promocji, w szczególności nie są ofertą w rozumieniu art. 66 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. 2020, poz. 1740 z późn. zm.).