Wywiad z Piotrem Puchałą, Prezesem Grupy Prestige, inwestora Bel Mare&Aqua Resort w Międzyzdrojach

Jest Pan znanym warszawskim deweloperem mieszkaniowym. Dlaczego zwrot w kierunku hotelarstwa?

Jestem deweloperem condohotelowym – jest to logiczna kontynuacja deweloperki mieszkaniowej. Budując mieszkania w stolicy i jej okolicy, kupowane na wynajem lub potrzeby własne zauważyłem, że to samo można zrobić w miejscowościach wypoczynkowych, w których wysokie ceny w sezonie rekompensują niskie obłożenie w okresach zimowych. Zwrot z takiego lokum może być porównywalny, a nawet wyższy od produktu stricte mieszkaniowego, w dodatku wolny od ryzyk związanych z najmem – obecne prawo w Polsce chroni lokatora czy wręcz nieuczciwego najemcę przed właścicielem – takiej sytuacji nie doświadczymy w condohotelach. Jest to produkt pod względem prawnym bardziej bezpieczny i równie dochodowy niż mieszkania na wynajem.

W Bell Mare & Aqua Resort widać dwa segmenty klienta, wzajemnie na siebie wypływających – klienta inwestycyjnego i usługobiorcę, czyli turystę. Jak istotny jest balans między tymi segmentami dla obiektu o takiej skali jak Bel Mare?

Oba typy klientów są ważne – klient inwestycyjny jako współfinansujący projekt, z kolei klient indywidualny jako zapewniający zainteresowanie obiektem i jego obłożenie, a zatem dochody, które z kolei napędzają rozwój biznesu i usług dodatkowych typu: szereg atrakcji da dzieci i dorosłych: całoroczne lodowisko, game port, kids club czy aquapark z centrum spa i fitness.

W Bel Mare&Aqua Resort posiadamy ponad 1040 jednostek mieszkalnych podzielonych na dwa główne produkty: produkt mieszkaniowy – 700 mieszkań w aparthotelu z 8% VAT i drugi segment to 300 pokoi hotelowych sprzedawanych w systemie condohotelu. Ich metraż koszt, funkcjonalność zaprojektowane są tak, by zapewnić właścicielowi maksymalne obłożenie w szczycie sezonu co wiąże się odpowiednim zwrotem z inwestycji. Podsumowując – gross to produkty inwestycyjne zarówno po stronie hotelowej jak i mieszkalnej. W Bel Mare nie mamy monopolu operatora, natomiast cel jest jeden: mieszkanie ma dostarczyć przychód nie mniejszy niż 1000 zł z metra kwadratowego na każde mieszkanie. Czyli mieszkanie o powierzchni 50m² ma dostarczyć ponad 50 000 zł przychodu w ciągu roku – w zależności, kiedy i w jakiej cenie zostało zakupione. Generalnie jego rentowność waha się 5 do 10% w skali roku.

Jaką radę skierowałby Pan do osoby zastanawiającej się nad taką inwestycją?

Istotna jest po pierwsze lokalizacja, czyli raz – sama miejscowość wypoczynkowa i jej potencjał turystyczny, zarówno wśród gości krajowych jak i zagranicznych, jak i lokalizacja rozumiana jako usytuowanie wybranego obiektu w tejże miejscowości, w kontekście najbliższych atrakcji takich jak plaża, molo, góry, wyciąg narciarski czy las.

Kolejny czynnik po lokalizacji to: co oferuje dana inwestycja i jej atrakcje z punktu widzenia wypoczywającego: restauracje, atrakcje dla dzieci, SPA i prywatna plaża, animacje. A także z punktu widzenia inwestora: czyli w jakim modelu biznesowym funkcjonuje obiekt, czy jego oferent, a także operator to firmy doświadczone i wiarygodne?

Porównanie oferty do kosztów – biznes musi być dobrze skonstruowany i dochodowy dla wszystkich stron. Zysk z wynajmu, wzrost wartości nieruchomości i pobyty własnościowe oraz możliwość odliczenia VAT, to czynniki, jakie warto brać pod uwagę i jakie obok doskonałej oferty proponuje Bel Mare & Aqua Resort w Międzyzdrojach.

Dlatego: należy kupić obiekt istniejący, posiadający stabilne obłożenie – to jest najbezpieczniejsze. Rynek jest niedojrzały i jeszcze mogą się zdarzyć sytuacje, które zdarzają się na każdym niedojrzałym rynku: niektórzy mogą być zbankrutować, a niektórzy wybudować produkt nie trafiający w potrzeby rynku.

Jakie są potencjalne czynniki ryzyka, które należy rozważyć?

Inwestowanie w condohotele jest na pewno bezpieczniejsze niż inwestowanie w akcje. Inwestując w akcję spółki, inwertor przeważnie nie ma wpływu na swoje inwestycje musi polegać na istniejącym zarządzie i rynku. Z inwestowaniem w condo wiąże się jednostka mieszkaniowa, którą inwestor posiada w ręku.

Zatem inwestowanie w condohotele jest bezpieczne. Niebezpieczne jest inwestowanie w condohotele, które jeszcze nie powstały, bo to jest związane z ryzykiem z ryzykiem związanym z budową, ryzykiem wprowadzenia obiektu do użytkowania, ryzykiemkomercyjnego powodzenia obiektu. Racjonalny inwestor, jeżeli nie jest specjalistą w zakresie hotelarstwa, może ograniczyć swoje ryzyko do zera kupując lokal lub mieszkanie w obiekcie, który może pokazać historyczne dane z kilku lat. Jeżeli te historyczne dane z kilku lat są satysfakcjonujące, powinien się zastanowić czy nie zaistnieją w najbliższym czasie elementy, które mogą spowodować że dane te nie będą dalej powtarzane – na przykład do powstanie olbrzymi, lepszy obiekt sąsiedzku lub nagle nasze morze z jakiegoś powodu nie stanie się atrakcyjne dla przyjezdnych.

Jednak nadal twierdzę, że istniejący, dochodowy obiekt i lokal w nim, który ma księgę wieczystą to dobra inwestycja.

Bel Mare &Aqua Resort to jeden z największych obiektów turystycznych na polskim wybrzeżu. Dlaczego pas nadmorski i Międzyzdroje? Czy szacunki, że do końca 2025 r. w Polsce w pasie nadmorskim zostanie wybudowane i oddane 3282 kolejne obiektów condo nie wysyci – Pana zdaniem – tej niszy rynkowej?

Polski rynek turystyczny znajduje się w trendzie wznoszącym – intensywnie rozwija się baza noclegowa. Polskę odkrywają nie tylko obcokrajowcy doceniający potencjał Polski – jakość bazy noclegowej i usług przy stosunkowo niskich – jak na standardy zachodnie – cenach. Polacy również przekonują się do wypoczynku w kraju. Dane GUS informują, że w pierwszym półroczu 2023 w Polsce łącznie 16,4 mln gości skorzystało z bazy noclegowej. Nastąpił wzrost w porównaniu do pierwszego półrocza 2022 roku o 7,1 proc., zaś w porównaniu do analogicznego okresu w 2019 roku – 3,5 proc. Z kolei liczba turystów zagranicznych wzrosła aż o 35,7 proc. w porównaniu do pierwszego półrocza 2022 roku, choć odnotowany został spadek o 3,7 proc. w porównaniu do pierwszego półrocza 2019 roku.

Dlatego odpowiadając na pytanie – pas nadmorski, zwłaszcza województwo zachodniopomorskie to intensywnie rozwijający się rejon i coraz lepsza jakość usług, która doceniają także turyści zagraniczni: Niemcy, Czesi czy Skandynawowie. To klient wymagający, ale też gotów za oferowaną jakość zapłacić, co z kolei jest ważne dla inwestorów i właścicieli apartamentów. Poza tym Międzyzdroje to nadal jeszcze posiada urok rybackiej wioski – miasteczka z tradycjami kurortu, oferujące – niezależnie od naszych atrakcji – masę rozrywek dla rodzin, wspominając choćby o Oceanarium, Gabinecie Figur Woskowych czy trasach w pobliskim parku narodowym itp.

Wspomina Pan o dużym zainteresowaniu turysty zagranicznego – czy stanowi ważny element biznesu? Jak to pozwala kształtować politykę cenową Aqua Resort?

Tak, to bardzo ważny element w sezonie letnim 2023 udział procentowy Gości z zagranicy wyniósł 35% z czego zdecydowana większość to goście z Niemiec. Naszym targetem, niezależnie od kraju, są przede wszystkim rodziny i to są rodziny nie tylko z Polski ale z Niemiec, Czech czy Skandynawii. Dodajmy że dojazd z Berlina czy Pragi jest znacznie ułatwiony.

Jak to wpływa na politykę cenową? Na razie mamy niemal 100% obłożenie w sezonie letnim przy bardzo wysokich cenach, prawdopodobnie przy rosnącej konkurencji rynek odnotuje w niedalekiej przyszłości spadek cen w sezonie wysokim celem przyciągnięcia klienta, a następnie ich normalizację. Natomiast w okresie poza latem obserwujemy stałe wydłużenie się pobytu – zamiast mówić o 100 dniach obłożenia w roku, w tej chwili skłaniamy się, że to będzie już 180 dni w roku czyli średnioroczne obłożenie przy wysokich cenach powinno przekroczyć 50%. To bardzo dobre parametry, a ponieważ tendencja do wyjazdów poza sezonem jest stała liczymy, że te 50% zostanie w przyszłości zamieniane na 60 czy nawet 70%. Dla porównania niektóre miasta mają obłożenie nawet 80% w hotelach biznesowych i to jest chyba granica nieprzekraczalna, chociaż może znajdzie się w takie miejsce turystyczne, które będzie obłożone 100% w całym roku na wysokich cenach. Mam nadzieję, że to będzie kolejny obiekt w Bel Mare.

Mówi Pan o rodzinach jako głównym odbiorcy usług. Jakie są oczekiwania rodzin z dziećmi, które odwiedzają hotel? Co im oferuje Bel Mare Resort, i co go wyróżnia na rynku jeśli chodzi o segment obiektów wypoczynkowych dla rodzin?

Dwa wyróżniki to skala i zorientowanie narodzinną rozrywkę. Skala, gdyż jeśli chodzi o ilość miejsc noclegowych znaleźliśmy się w czołówce obiektów turystycznych w Polsce oferując ponad tysiąc pokoi i apartamentów, w których większość to pokoje rodzinne. A skoro tak, nie może zabraknąć dla tych rodzin rozrywek i to nie tylko w postaci prywatnej plaży czy animatorów Tui, którzy zaopiekują się naszymi pociechami. Wiadomo – pogoda nad Bałtykiem zmienną bywa dlatego szereg „umilaczy” wolnego czasu – od zabaw i animacji dla najmłodszych zespołowych gier sportowych czy game port dla nastolatków na ofercie dla ich rodziców skończywszy. Będzie ona zresztą rozbudowywana o designerski i komfortowy aquapark, spa, fitness, rehabilitację itp., który planujemy otworzyć może nawet w kolejnym sezonie wakacyjnym.

Kto głównie nabywa apartamenty Bel Mare? Jaka jest różnica pomiędzy lokatą a zakupem mieszkania wakacyjnego?

Nasz inwestor jest bardzo racjonalny i myśli tak: ”Mam 40 lat, świetną pracę i zdolność kredytową, kupiłbym sobie dom gdzieś w pasie nadmorskim, ale ponieważ nie chcę mieć problemów z utrzymaniem – wybiorę mieszkanie, którym będzie zarządzał operator, ja natomiast zyskam: raz, że poprzez wzrost jego wartości, a dwa wynajmując je w sezonie lub korzystając na potrzeby własne. Ale przy okazji ważne jest dla mnie jak to mieszkanie jest lokalizowane, wykończone, jak się w nim czuję, czy mam usługi dodane”.

Mieszkania wakacyjne drożeją nawet szybciej niż te w dużych miastach – można powiedzieć, że jest to inwestycja w celu ochrony kapitału, bo oszczędności czy lokata tej ochrony kapitału nie dają. Pierwsze jednostki zostały u nas zbyte 7 lat temu i kosztowały niespełna 9000 zł za metr, podczas gdy obecnie cena ta uległa podwojeniu.   O ile lokata jest tak skonstruowana, że podstawa lokaty nie wzrasta – otrzymujemy jedynie odsetki, to mieszkanie inwestycyjne nie dość że płaci nam odsetki wynikające z zysków z najmu, to jeszcze podstawa tej wartości – kwota lokaty będąca w tym przypadku wartością lokalu wzrasta i to znakomicie wyższym procencie, niż odsetki w banku.

Początek roku to zwykle czas na nowe plany i cele. Jakie są plany i cele na przyszłość w związku z rozwojem hotelu? Co przyniesie Pana zdaniem branży rok 2024?

Jesteśmy w dobrej sytuacji, bo moda na Polskę ze strony niemieckich gości trwa, a Bel Mare & Aqua Resort jest obiektem w województwie zachodniopomorskim, który jako jeden z pierwszych powitał duże grupy Czechów – kolejnej nacji, która polubiła przyjazdy nad polskie może – szczególnie uwzględniając dobry dojazd i jaskość za racjonalną cenę.

Jeśli chodzi o plany to przede wszystkim właśnie budowany jednej z największych na wybrzeżu Aquapark wraz z infrastrukturą konferencyjną, spa, fitness i rehabilitacją, który przyciągnie nowych gości i zyski.

Z jakim odczuciem/wrażeniami chciałby Pan, aby Gość opuszczał obiekt?

Chciałbym, żeby Gość opuszczający Bel Mare pocieszał dziecko, które nie chce wyjechać zachwycone ilością rozrywek i aktywności, i aby ten gość wyjeżdżał trochę smutny – bo jego dziecko jest smutne, opuszczając nasz obiekt. Tak poważniej – mamy co roku te same grupy z dziećmi, przyjeżdżające w tych samych terminach bo się polubili, bo jest co robić u nas i – dodajmy – jest to hotel przyjazny nie tylko dzieciom, ale i zwierzętom.

Dziękuję za rozmowę.

Wszelkie materiały promocyjno-reklamowe mają charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowią one podstawy do wzięcia udziału w Promocji, w szczególności nie są ofertą w rozumieniu art. 66 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. 2020, poz. 1740 z późn. zm.).