Spółdzielnie gotowe do budowy mieszkań. Czekają na finansowanie i szczegółowe przepisy

Spółdzielnie mieszkaniowe deklarują gotowość do realizacji nowych inwestycji lokatorskich. Problem w tym, że wciąż brakuje systemowych rozwiązań finansowych, które pozwoliłyby im rozpocząć budowę na szeroką skalę.

Postulaty, które powtarzamy od lat – m.in. dostrzeżenie spółdzielni mieszkaniowych jako brakującego ogniwa polskiego rynku mieszkaniowego oraz docenienie ich doświadczenia i efektywnego zarządzania kosztami – w końcu trafiają do przestrzeni publicznej i znajdują się w kręgu zainteresowania rządu. Jak podkreśla Pan Minister Tomasz Lewandowski, spółdzielnie charakteryzują się najlepszym zarządzaniem budżetami spośród wszystkich podmiotów rynku mieszkaniowego, osiągając najniższe koszty utrzymania przy zachowaniu odpowiedniej jakości. „Rząd stawia na spółdzielnie”- powiedział Pan Minister. Tymczasem, wraz z zapowiedziami usprawnień w funkcjonowaniu spółdzielni są wprowadzane zmiany w kredytach, które uniemożliwiają im rozpoczęcie nowych inwestycji.

W wyniku ostatnich, niekorzystnych zmian dotyczących kredytów preferencyjnych dla spółdzielni, plany dotyczące budowy nowych mieszkań zostały zamrożone ponieważ na obecnych przepisach mogą starać się jedynie o kredyty na mieszkania lokatorskie bez dojścia do własności, a zapowiedzi nowych rozwiązań, które dopiero mają nadjeść, są na zbyt dużym poziomie ogólności. Niemniej jednak, projekty zmian w ustawach dotyczących funkcjonowania spółdzielni zawieraja wiele przepisów ułatwiających i usprawniających działanie tych podmiotów. Wśród nich znajdują się m.in. kadencyjność zarządu, określenie wymogów wobec kandydatów na członków zarządu czy unowocześnienie spółdzielni poprzez nakaz posiadania stron internetowych oraz, co bardzo istotne jeśli chodzi o powstawanie nowych mieszkań lokatorskich- przesuniecie kompetencji co do podejmowania uchwały o najwyższej sumie zobowiązań.

Po rozmowach z setkami spółdzielni w Polsce wiemy, że proponowane zmiany są pozytywne, ale przepisy mające ułatwić budowę nowych mieszkań opracowane zostały na bardzo wysokim stopniu ogólności. Powoduje to konsternację i obawy spółdzielni, zwłaszcza że czas ich wprowadzenia jest bardzo długi.

W ramach powołanego kilka lat temu zespołu ekspertów z branż budowlanych, finansowych, inwestycyjnych, pracujących wspólnie w ramach programu Mieszkania lokatorskie, pomagamy spółdzielniom mieszkaniowym w organizacji budów mieszkań lokatorskich w całej Polsce – od znalezienia gruntu, przez koordynację uzyskiwania pozwolenia na budowę czy organizacje długoterminowego finansowania, po prowadzenie kampanii marketingowej, pomoc prawno-formalną i przeprowadzenie naboru lokatorów w każdej z inwestycji.

Wspólnie z całym zespołem zauważamy, że wprowadzone zasadnicze zmiany w ostatnich miesiącach w systemie kredytów preferencyjnych SBC oraz kredytów budowlanych dla spółdzielni mieszkaniowych w praktyce niemal uniemożliwiają realizację budowy mieszkań lokatorskich z dojściem do własności. Spółdzielnie nie mogą korzystać z kredytu budowlanego, ponieważ ten dopuszcza wyłącznie finansowanie mieszkań na wynajem, a preferencyjny kredyt SBC nie daje dziś możliwości późniejszego przekształcenia lokalu w odrębną własność. Efektem jest wstrzymanie decyzji o budowie nowych mieszkań lokatorskich w całym kraju.

Jako zespół programu Mieszkań Lokatorskich widzimy bardzo dużą potrzebę stwozenia nowego instrumentu finansowego – kredytu lokatorskiego. Mógłby on być udzielany nawet na 50 lat, z oprocentowaniem stałym na poziomie 4 proc., wkładem własnym 10 proc. i możliwością dojścia do własności po minimum 10 latach. Taki produkt pozwoliłby spółdzielniom planować inwestycje z gwarancją bezpieczeństwa finansowego zarówno dla lokatorów, jak i samych spółdzielni.

Spółdzielnie są gotowe budować, ale konieczne są do tego szczegóły nowego produktu finansowego. Jakie będą warunki kredytowania? Czy inwestycje będą opłacalne dla spółdzielni, a raty dostępne dla mieszkańców? Muszą oni wiedzieć, czy ich mieszkanie będzie mogło zostać wyodrębnione po 2, 5, 10 czy 30 latach, czy może pozostanie lokatorskie na stałe. To kluczowe pytania – bez tego rynek nie ruszy.

Według analiz, brak nowego mechanizmu finansowego grozi całkowitym zaniechaniem inwestycji w systemie lokatorskim. Tymczasem spółdzielnie są dziś jednym z niewielu podmiotów, które mogą skutecznie odpowiadać na potrzeby osób wykluczonych z rynku mieszkaniowego – tych, którzy nie mają bankowej zdolności kredytowej, nie są i nie będą klientami deweloperów, są jednocześnie zbyt zamożni na mieszkanie komunalne oraz są w stanie regularnie spłacać raty za swoje mieszkania. Takich osób są w Polsce miliony.

Eksperci zwracają również uwagę na potrzebę przeprowadzenia kampanii informacyjnej i edukacyjnej. Lokatorzy muszą rozumieć różnicę między spółdzielniami, SIM-ami a TBS-ami oraz wiedzieć, kiedy i na jakich zasadach ich mieszkania mogą zostać przekształcane na własnościowe lub lokatorskie.

Poprzednie inwestycje spółdzielni pozostają bez zmian – kredyty już udzielone są realizowane na dotychczasowych zasadach.

Rząd deklaruje, że chce rozbudzić rynek i umożliwić spółdzielniom aktywne włączanie się w budowę mieszkań. Aby było to możliwe, potrzebne są szczegółowe informacje o przepisach i finansowaniu – spółdzielnie nie mogą czekać na nie kolejny rok. Jeśli chcemy wypełnić lukę mieszkaniową w ciągu kilku następnych lat, musimy znać zasady gry już dziś.

Według zespołu programu ML, brak decyzji w sprawie finansowania hamuje realne inwestycje. Już dziś gotowe do rozpoczęcia budowy są m.in. projekty
w Szczecinie i we Wrocławiu, a wraz z kilkudziesięcioma spółdzielniami w całej Polsce jesteśmy w trakcie aktywnego organizowania inwestycji, które mogłyby zostać zrealizowane natychmiast po uruchomieniu odpowiednich instrumentów finansowych.

Spółdzielnie bardzo chcą budować – po latach naszych działań pokazujących, że jest to realne, pytanie tylko, czy system da im do tego narzędzia?

Autorką komentarza jest Monika Chełstowska, dyrektor zarządzająca programu „Mieszkania lokatorskie”.

Jesteśmy na  Google News. Dołącz do nas i śledź  Silesion.pl  codziennie. Obserwuj Silesion.pl!

Wszelkie materiały promocyjno-reklamowe mają charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowią one podstawy do wzięcia udziału w Promocji, w szczególności nie są ofertą w rozumieniu art. 66 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. 2020, poz. 1740 z późn. zm.).

O autorze